近年来，物业管理服务作为社区管理的重要力量，在改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，促进现代城市发展等方面起着重要的积极作用。然而，由于相关法律法规的不健全，居民服务意识和维权意识的逐步增强，部分物业公司服务不到位等，导致物业服务合同纠纷案件呈日益增长趋势。2011年以来，河南省郑州市上街区人民mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装共办理物业服务合同纠纷类案件311起，且每年呈递增趋势。由于此类案件涉及人员较多，矛盾已经激化，给mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装的审理工作带来极大困难，亟需加以重视和解决。
在审判实践工作中，发现该类案件主要存在以下特点：
1.多为系列案。物业公司对欠缴物业费的业主往往采取集中诉讼的方式进行起诉，如2012年8月，上街区一物业服务公司一次性对该小区的46户欠缴物业费的业主提起了诉讼；2014年6月，上街mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装又对符合诉讼条件的28起物业服务合同纠纷进行了立案。
2.抗辩理由类似。业主拒交物业服务费的抗辩理由集中为两类，一类为对物业服务质量不满意，如部分业主以种种理由细数物业公司服务不到位，导致自身的生活环境和居住权益无法得到有效保障，从而拒交或要求减交物业费；另一类是不承认和物业公司的合同关系，如部分业主以买过房子后没在小区住，没有享受物业服务等理由，拒交物业费。
3.调撤率高。部分业主收到mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装的传票后，出于诉讼成本、司法威慑等诸多考虑，愿意交纳诉讼费，双方达成和解；在诉讼过程中，部分物业公司放弃了违约金的索取或对物业费给予一定折扣，从而达成诉讼和解。根据近三年的统计，上街mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装在审理此类案件的调撤率达到了70％。
物业服务合同纠纷产生的原因，归结起来主要体现在以下几个方面：
1.诉讼成本较低。物业服务合同的诉讼标的不高，部分业主存在这样一个思维，即便是mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装判决了，到了执行阶段仍可以和解，损失既不大，又可以对物业公司给以“教训”。
2.物业公司存在的问题。部分物业公司的管理服务水平低，收费价格不合理、财务收支不透明，一旦与业主发生纠纷时，不是先沟通协调解决问题，而是依照所签订的物业合同，以业主不交物业费等理由向mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装提起诉讼，致使本已激化的矛盾变得更加恶化。
3.业主存在的问题。部分业主对物业服务过分追求细节化，过分注重对高品质生活的追求，所关注的权利范围不再局限于自身专有权，更多的着眼于共益权的维护和行使。部分业主维权意识淡薄、维权方向混乱，一旦发生纠纷就以拒交物业费来消极对抗。对于某些不在物业公司管理范围内的“历史遗留问题”，也一概推到物业公司的头上，致使mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装在进行调解时也显得很被动。
对于以上物业服务合同纠纷问题，笔者建议可以从以下几个方面来解决：
1.加大发送司法建议的力度。mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装可将案件审理过程中发现的问题以司法建议的方式发给物业公司主管部门，便于主管部门及时查找原因并找出解决问题途径。截至目前，上街区人民mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装已向物业公司的主管部门——房管部门发出司法建议8条，效果反应良好。
2.构建纠纷解决联动机制。物业纠纷同邻里纠纷有一定的相似之处，由于双方积怨已久，让他们自行调解的可能性已经不大。上街区人民mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装在处理此类纠纷时，采取由mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装主持，邀请社区、街道以及物业主管部门共同参与的多方沟通解决机制，将问题摆在桌面上，多方面对面地进行沟通解决，收到了多方的欢迎。
3.实行巡回审判模式，加强法律宣传。在调解不成的情况下，上街区人民mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装将物业服务合同纠纷的开庭地点多选在事发小区，一方面提高业主自觉缴纳物业费的意识，另一方面规范物业服务公司提高服务水平和质量，为业主提供良好的生活环境。截至目前，该mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装共在小区巡回审判此类案件16起，通过巡回审判实现以点带面的法律宣传效果。
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