基本案情

    2020年10月,原告王某（甲方）与被告张某（乙方）签订《租房合同》，双方约定：1.甲方将位于郑州市上街区某门面房租赁给乙方使用，租赁期为24个月，两年租金共计46000元。2.须一次性交清一年房租，保证金5000元（含营业执照、水电押金2000元）。3.甲方须配合乙方办理营业执照及水电；乙方注销在此房经营期间的营业执照，甲方退还营业执照押金。4.如果乙方违约，须向甲方支付违约金3万元。甲方可以在发现第一时间单方收回房子锁住门，终止合同，并不负任何法律及经济责任，也并不退回任何相关费用，乙方无异议。5.租赁期满，乙方须提供原合同和保证金、营业执照、押金条原件、水电押金原件，甲方才能退款，乙方无异议。

    合同签订后，张某支付一年租金23000元、保证金5000元。自2021年3月起，张某经王某同意向外转让租赁房屋，2021年9月因该房屋转让不出去，双方因退房租及押金事宜产生争议，王某未接收钥匙。后原告王某向mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装提起诉讼，请求判令解除双方签订的租赁合同，并要求被告支付原告违约金30000元。庭审中，张某表示押金、租金不再要求返还。庭后，张某向王某交付钥匙并注销营业执照。

裁判结果

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    本案中，原、被告签订《租房合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方成立房屋租赁合同关系。因被告张某提前退租，双方合同中没有约定提前退租事宜，被告提出提前退租要求，造成原、被告之间就违约金、押金返还问题产生争议。经审理查明，mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装结合双方协商退租时间，酌定该房屋租赁合同于一年租赁期满时解除；关于违约金，被告存在违约，因合同约定违约金过高，mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装酌定支持5000元，与被告已支付的押金5000元进行抵扣。

案例注解

    一般情况下，房屋租赁关系自约定的租赁期限届满时解除，但生活中因种种原因，经常发生承租人提前退租的情形。此时，如果承租人无法和出租人达成解除合同的协议，租赁合同中也未约定提前解除合同的条件，那么承租人提前退租实质上是一种违约行为，将面临一定的法律风险；出租人若不能及时妥善处理，可能会遭受一定的损失。

    本案中，被告张某作为承租人，其合同期满前退租的行为属于违约，应当承担违约责任，原、被告因没有约定提前退租事宜，在协商解除合同时就违约金、押金返还问题产生争议，且双方均未及时提起诉讼，造成房屋长时间搁置。

    法官提醒：在签订房屋租赁合同时，应在合理范围内明确违约责任，避免双方产生争议，造成不必要的纠纷。如果承租人因客观原因无法继续履行合同，承租人应尽快与出租人就提前退租事宜进行协商，如果双方协商不成，应及时通过第三方调解或者诉讼的方式进行解决，避免产生更大损失。