关键词：房屋买卖合同 查封 合同解除 违约责任

    裁判要旨

    法定解除是指合同在成立后出现了法律规定的特定情况，守约方有权依法解除合同的情形。当事人一方行使法定解除权，将合同解除，不必征得对方的同意。需要注意的是，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，因房屋被mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装查封保全，房屋买卖合同依然有效，因出卖方无法继续履行合同、协助买受人办理过户手续，买受人无法实际取得房屋，构成法律上的“履行不能”，买受人可以解除合同，要求出卖方承担违约责任。

    相关法条

    《中华人民共和国民法典》第五百六十三条: 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

    （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

    （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

    （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

    （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

    （五）法律规定的其他情形。

    以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

    《中华人民共和国民法典》第五百六十六条: 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

    合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

    主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

    基本案情

    张某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告赔偿原告买房的经济损失296000元：2.本案的费用由被告承担。

    2019年7月7日，在被告某某不动产公司作为居间方主持下，原告张某某与被告王某某就王某某名下位于上街区xx路xx房屋签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定：被告王某某自愿将坐落于上街区xx路xx房屋一套（面积83.12平方米）出售给原告，房屋总价560000元，原告于本合同签订之日起45个工作日内向被告王某某支付首期购房款300000元；剩余房款260000元申请做银行贷款，并按银行按揭贷款房款程序由银行支付给被告王某某。原、被告还对定金及佣金的支付以及其他相关事宜等进行了约定。依照约定，原告于2019年7月7日支付给被告王某某定金50000元；2019年7月18日向银行支付评估费7400元；同日向被告某某不动产公司支付中介费5600元；2019年9月12日又向被告王某某支付购房款233000元（该款中的231545.76元原告张某某与被告王某某用于支付中国农业银行股份有限公司的房屋解押）。2019年10月9日，原、被告三方到上街区房管局办理该房产过户手续时，房管局出具的不动产登记资料查询结果证明显示：此房屋于2019年8月22日和2019年8月29日被上街区人民mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装查封。之后，原告张某某征得被告王某某许可于2019年10月27日搬入该房屋。

    裁判结果

    郑州市上街区人民mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装依法判决：一、被告王某某于本判决生效后十日内退还原告张某某购房款290400元；二、被告某某不动产公司于本判决生效后十日内退还原告张某某中介费5600元；三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

    裁判理由

张某某与被告王某某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示且不违反相关法律规定，合法有效。但在该合同履行过程中，因被告王某某的其他债务问题造成涉诉房产被mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装查封进而使原、被告签订的《房屋买卖合同》继续履行成为不可能，张某某因此向mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装提起诉讼，要求赔偿因履行该合同造成的损失，该诉求已经将解除合同的意思予以表明，且自王某某收到起诉状副本时视为张某某将解除合同的意思表示通知到王某某，此时合同已经解除。张某某主张支付的296000元购房款损失的诉请，于法有据，本院予以支持。被告某某不动产公司愿意退还原告中介5600元的承诺本院亦予以认可。

    案例注解

    本案系签订房屋买卖合同后，买受人支付了购房款，因出卖人的房屋被查封，导致房屋一直无法办理过户，使得合同的根本目的无法实现，从而引发诉讼的一起法律纠纷。

    随着二手房交易数量与日俱增，对购房者来说，购买二手房和新房相比，需注意房屋在出售时是否存在mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装查封登记或者抵押的情形，如存在上述情况，购房者将无法顺利办理过户，也可能无法顺利购得该房屋，致使买卖合同无法继续履行时，购房者可能解除合同、要求出卖方承担违约责任。此时，购房者对房产被查封是否明知、房产被查封的时间、出卖方的违约恶意等成为影响出卖方违约责任轻重的因素。因此，在签订购房合同前，购房者要了解清楚二手房的产权状况。对于像本案这种情况，在签订购房合同后至过户登记前一段期间，建议购房者在购房合同中要求出卖方承诺，一旦因其擅自将房屋办理抵押登记或者因出卖方债务问题导致房屋被mobile48365-365_365bet备用网站_约彩365苹果在线安装查封的，购房者有权解除合同，并且有权要求出卖方赔偿因此遭受的全部损失，包括但不限于法律费用及购买同等规格房屋而多产生的费用。